Mulți proprietari închiriază un apartament sau o garsonieră și află abia când vine prima decizie de impunere că trebuiau să declare altfel veniturile din chirii. În rândurile de mai jos găsești, pe scurt și cu exemple concrete, cum declari impozitul pe venituri din chirii în 2026, ce plafoane se aplică și cât ajungi să plătești, potrivit legislației actuale.

Ce înseamnă, de fapt, venituri din chirii în ochii Fiscului

Din perspectiva ANAF, veniturile din chirii intră, în general, la categoria „venituri din cedarea folosinței bunurilor”. Aici intră închirierea unui apartament, a unei case, dar și a unui loc de parcare sau a unui spațiu comercial, când nu e vorba de o firmă care are asta ca obiect de activitate.

Important: dacă închiriezi ca persoană fizică, venitul se calculează pe baza contractului de închiriere înregistrat la ANAF. Dacă faci asta printr-o firmă (de exemplu ai un SRL care deține apartamentul), atunci venitul și impozitul se tratează după regulile pentru persoane juridice, nu intră în acest ghid.

Tot la categoria venituri din chirii intră și situațiile în care închiriezi o locuință prin platforme de tip „cazare în scop turistic”, dar acolo pot apărea reguli suplimentare (clasificare, autorizații), care se verifică separat în legislația specifică turismului.

Cum declari impozitul pe venituri din chirii în 2026

În prezent, persoanele fizice care obțin venituri din chirii declară aceste sume prin Declarația Unică, depusă la ANAF. Termenul general de depunere, pentru veniturile pe care le obții într-un an, este data de 25 mai a anului următor, potrivit datelor oficiale ale Ministerului Finanțelor.

Dacă, de exemplu, închiriezi apartamentul din iulie 2025, vei declara venitul estimat pentru 2025 până la 25 mai 2026 și apoi se face regularizarea, dacă apar diferențe față de sumele estimate. ANAF comunică ulterior decizia de impunere, unde vezi clar ce impozit ai de plătit.

Declarația Unică se poate depune în format tipărit la ghișeu sau prin mijloace electronice, prin Spațiul Privat Virtual sau prin portalul dedicat depunerii online, conform informațiilor puse la dispoziție de ANAF. Mulți contribuabili preferă varianta online, pentru că pot corecta mai ușor eventualele erori.

Pe lângă venitul efectiv, în declarație se bifează și dacă alegi sau nu plata contribuției la sănătate (CASS) în funcție de plafonul de venituri totale, nu doar din chirii. Despre asta, imediat mai jos.

Cât este impozitul pe venituri din chirii și cum se calculează

În ultimii ani, modul de calcul pentru impozitul pe astfel de venituri a fost modificat de mai multe, inclusiv în privința cotei forfetare. Din acest motiv, proprietarii care au închiriat și în urmă cu câțiva ani tind să aplice din memorie niște reguli care nu mai sunt valabile și ajung să greșească.

Regula actuală pornește de la venitul brut, adică suma din contract (chiria lunară înmulțită cu numărul de luni), fără a scădea întreținerea sau alte cheltuieli pe care, de multe, le suportă chiriașul. Acesta este venitul care se ia în calcul la stabilirea impozitului, potrivit datelor fiscale valabile pentru anul 2026.

În funcție de schimbările legislative adoptate pentru perioada 2024-2026, cota de impozit este stabilită în Codul fiscal și se aplică asupra bazei impozabile. Baza poate fi venitul brut sau venitul brut diminuat cu o cotă forfetară de cheltuieli, în funcție de forma actuală a legii. De aceea, înainte să completezi declarația, este bine să verifici ultimul model al Declarației Unice și instrucțiunile emise de ANAF pentru anul respectiv.

Un exemplu simplu ajută: dacă ai un contract de 2.500 lei pe lună pentru 12 luni, venitul brut anual este de 30.000 lei. În funcție de regulile în vigoare la acel moment (există sau nu cotă forfetară, procentul de impozit), ANAF calculează suma datorată și o trece în decizia de impunere. Proprietarul va plăti ulterior impozitul, în termenele înscrise în document.

Când plătești contribuția la sănătate (CASS) pentru chirii

Mulți proprietari cred că, dacă plătesc deja contribuția la sănătate prin salariu, nu mai au nicio grijă pentru veniturile din chirii. De fapt, CASS-ul aferent chiriei se analizează la nivelul tuturor veniturilor extra-salariale cumulate: chirii, dobânzi, dividende, activități independente și altele.

Conform datelor oficiale publicate pentru anul 2025, contribuția la sănătate se datorează dacă veniturile cumulate din aceste surse depășesc un anumit plafon anual legat de salariul minim brut pe economie (de exemplu 6, 12 sau 24 de salarii minime, în funcție de tranșa de încadrare stabilită de lege). Pentru 2026, plafoanele concrete se stabilesc prin legea anuală și trebuie verificate în forma actualizată a Codului fiscal.

Practic, dacă venitul tău din chirii, adunat cu alte venituri pentru care nu ți se reține CASS la sursă, trece de plafonul respectiv, în Declarația Unică vei bifa plata contribuției la sănătate la nivelul tranșei de venit în care te încadrezi. Suma exactă se calculează prin aplicarea cotei de CASS asupra unei baze forfetare legate de salariul minim, nu direct asupra chiriei încasate.

Există și situații în care, deși ai venituri din chirii, nu ajungi la plafonul de încadrare pentru CASS sau îl depășești doar ușor și alegi, totuși, să nu optezi suplimentar. De aceea, merită să aduni pe hârtie toate veniturile din afara salariului înainte de a completa declarația.

Cum procedezi dacă închiriezi în regim hotelier sau pe termen foarte scurt

Una dintre marile confuzii din ultimii ani apare la închirierile „de weekend” sau de câteva nopți, făcute prin platforme de rezervări sau direct, în regim turistic. Aici lucrurile se schimbă față de o închiriere clasică, de 1 an sau 2 ani, pentru locuință.

Autoritățile tratează, în general, închirierea în scop turistic ca pe o activitate mai apropiată de prestarea de servicii, ceea ce înseamnă că, în anumite condiții, poți avea nevoie de clasificare turistică, de înregistrare suplimentară și de aplicarea altor reguli fiscale decât cele pentru venituri obișnuite din chirii. Detaliile apar în legislația specială din turism și în normele fiscale aferente, care au fost modificate de mai multe, potrivit actelor normative publicate în Monitorul Oficial.

Dacă folosești apartamentul doar ocazional pentru astfel de închirieri, dar ai sume semnificative încasate, este prudent să discuți cu un contabil sau să soliciți clarificări la ANAF, tocmai pentru a nu declara greșit veniturile ca fiind chirii simple când, de fapt, se încadrează la alt tip de activitate.

Greșeli frecvente când declari și plătești chiria

Chiar și proprietari cu experiență ajung, uneori, să primească decizii de impunere cu sume suplimentare doar pentru că au mizat pe „cum făceau anul trecut”. Câteva greșeli apar constant în practică și pot fi evitate relativ ușor.

  • Nu se actualizează contractul și la ANAF când se schimbă chiria sau durata.
  • Se uită depunerea Declarației Unice la termen, mai ales în primul an de închiriere.
  • Se presupune că nu se datorează CASS, fără verificarea plafonului cumulat de venituri.

O altă capcană este să consideri că, dacă banii intră „neoficial” (fără contract înregistrat), nu trebuie să îi declari. Dincolo de riscul de a primi amenzi și de a plăti diferențe mari de impozit, astfel de situații te pot afecta când vei avea nevoie de venituri dovedite, de exemplu pentru un credit.

Întrebări frecvente

Când trebuie înregistrat contractul de închiriere la ANAF?

Contractul de închiriere se înregistrează, de regulă, în termenul prevăzut de Codul fiscal, calculat de la data semnării contractului. Termenele concrete pot fi modificate prin acte normative recente, de aceea este bine să le verifici în forma actualizată.

Ce se întâmplă dacă nu depun la timp Declarația Unică pentru chirii?

ANAF poate aplica amenzi contravenționale pentru nedepunerea declarației și poate stabili din oficiu impozitul, caz în care riști să plătești atât diferențele de sumă, cât și dobânzi și penalități pentru întârzieri.

Pot deduce cheltuielile cu reparațiile sau creditul ipotecar din chirii?

Posibilitatea de a deduce cheltuieli concrete depinde de forma actuală a Codului fiscal. În unele perioade se aplică doar o cotă forfetară, fără deduceri la factură; aceste reguli trebuie verificate pentru anul în care obții venitul.

Fie că ai o garsonieră închiriată sau mai multe apartamente, banii pe care îi încasezi trebuie tratați ca venit fiscalizat, nu ca „un ajutor” pe lângă salariu. O oră petrecută cu declarațiile și cu verificarea regulilor actuale te poate scuti de ani de stres, penalități și drumuri inutile la Fisc.

Acest material are rol informativ și se bazează pe date oficiale și pe interpretarea lor generală. Nu înlocuiește consultanța fiscală de specialitate. Pentru situația ta concretă, verifică legislația actualizată și adresează-te unui contabil sau unui consultant fiscal.